이 책은 크게 2부분으로 나눌 수 있다. 첫 번째로는 재개발 및 재건축을 위한 아주 기본적인 상식에 관련된 내용과 2011년에 소위 대박을 낳을 지역과 쪽박을 맞을 지역을 Best 5로 나누어 소개하고 있다.
이 책의 첫장인 재개발과 재건축 투자를 위한 기본상식으로는 아주 기본적인 내용을 위주로 소개 하고 있는데, 일단, 재개발·재건축 사업의 절차를 소개하고 그 이후 재개발·재건축사업의 조건과 재개발·재건축을 시행하기 위한 조건들을 소개하고 있다. 꼭 알아둬야할 내용이며, 필수적인 내용이지만, 원래 부동산 관련용어 및 법규가 평소에 잘 사용하지 않는 단어이므로, 처음에는 매우 생소한 내용이므로, 좀더 자세한 소개가 필요할 것이라 생각된다.
물론, 재개발 재건축에 대해 상세하게 내용을 알고 있는 사람이라면, 기본이 되는 1,2장의 내용은 간단히 스킵하고, 3장부터 바로 읽어도 큰 무리가 없으리라 생각되며, 성격급한 사람들은 3장부터 읽어도 단기적인 재개발·재건축 시장의 흐름이 어느정도 눈에 보일것이라 생각된다.
여기서 주로 소개하는 투자적격지역은 신정 뉴타운, 구로, 망원 유도정비구역, 신정4동, 양재1동이며, 투자부적격지역은 일산/파주, 남양주, 위례, 인천, 용인등이다. 이 책의 저자가 밝혔듯이 아주 단기적인 시세예측상 주로 서울내의 지역인 강서권을 단기상승지역으로 선택했고, 서울외곽지역 특히, 일산/파주, 용인, 남양주는 비추천지역이였으며, 의외로 위례신도시도 이 책의 저자는 추천하지 않았으나, 이 책을 읽어보면, 저자의 주장도 어느정도 설득력이 있는 것으로 보인다.
10년 이상 장기적으로 묻어두고 부동산이 오르기를 기다리는 장기 투자자를 위한 부동산 투자가 아닌 당장 1년 안에 승부를 보고 싶거나 길어야 3년 정도 이내에 수익을 보고 싶은 사람들을 위한 단타 부동산 투자 안내서이다. 책의 내용은 매년 20~30%의 수익을 꾸준히 보고자 하는 사람들에게 도움이 되는 내용들로 이루어져 있다.
1,2 장에서는 다양한 개발 사업의 종류와 사업이 이루어지는 기준을 서두로 제시하고, 재개발?재건축 사업의 절차와 함께 좋은 물건이란 어떤 것인지 투자의 개요를 설명하고 3~4장에서는 실제 투자상황에 적용하여 단기적인 수익을 볼 수 있는 대박 지역 best 5와 함정에 빠져 쪽박을 찰 수 있는 지역 worst 5를 각각 뽑아 투자 포인트를 짚어주고 실제 투자 사례와 현재 존재하는 매물의 예를 기준으로 투자 시뮬레이션을 짜는 식으로 투자 전략을 제시하였다.
서문 1
서문 2
Chapter1. 돈 되는 재개발 투자를 위한 기본 상식
1. 재개발 사업의 절차를 우선 확인하라
일반 절차와 세부 절차│재개발의 절차별 수익성│관리처분계획
2. 좋은 재개발 물건의 조건
전체 투자 금액이 적어야 한다│평당 금액이 낮아야 한다│도로와의 접근성이 좋아야 한다│전세가격이 높아야 한다│신축건물이면 더욱 좋다│비례율이란
3. 서울시 조례에 의한 재개발 분양자격(도시 및 주거환경 정비)
4. 서울시 조례 해설
주택 및 대지를 소유한 경우│주택만 소유한 경우│다세대주택│분리 다세대주택│다세대주택제도 도입 이전 다가구주택 구분소유 건물 의제│다가구주택 제도 도입 이전 단독주택 구분소유 건물 의제│기존 무허가 건축물│근린생활시설 ‘근생지분’│토지만 가지고 있는 경우
Chapter2. 돈 되는 재건축 투자를 위한 기본 상식
1. 재건축 사업의 절차를 우선 확인하라
재건축 사업의 일반 절차
2. 재건축 사업의 수익성 판단 기준
용적률│무상지분율│주변 아파트 시세│재건축 초과이익 환수제
3. 좋은 재건축 아파트의 조건
인근 시세가 강해야 좋다│대지지분이 큰 아파트를 골라야 한다│여러 평형이 섞여 있어야 한다│인근에 넓은 도로가 있어야 한다│지형은 가급적 평지여야 한다
Chapter3. 2011년 대박 맞을 투자지역 best 5
1. 신정 뉴타운
1) 지역 소개
신정 뉴타운은 어떤 곳인가│신정 뉴타운 개발 사업 개요
2) 사업 진행상황
사업 개요│2010년 3월 말 기준 진행상황
3) 투자성 검토
현재 가격 상태│저평가 지역의 시세 형성│사업성 측면에서의 투자 포인트
4) 투자 전략
지분 작은 것을 찾아내야 한다│평단가 낮은 것을 찾아야 한다│단기적인 관점에서 투자를 검토해야 한다│세금은 정당하게 내자│신정 뉴타운 투자방법 시뮬레이션│신정 뉴타운 추천 매물│결론
2. 구로3동
1) 지역 소개
구로3동은 어떤 곳인가
2) 개발 사업 개요
구로 디지털단지│가리봉 균형발전 촉진지구
3) 투자성 검토
현재 가격 상태│사업성 측면에서의 투자 포인트│구로3동 투자방법 시뮬레이션│구로3동 추천 매물
4) 결론
구로3동과 구로4동 중 좋은 곳은?│구로3동의 사업성은?│구로3동, 재개발지는 아니다
3. 망원 유도정비구역
1) 지역 소개
망원동 지역 개요
2) 개발 사업
합정 전략정비구역│합정 균형발전 촉진지구
3) 투자성 검토
현재 가격 상태│인근 아파트의 시세│사업성 측면에서의 투자 포인트
4) 투자 전략
작은 지분을 찾아야 한다│가급적 신축을 찾아야 한다│초기 투자 금액이 적어야 한다
5) 추천 투자처
6) 결론
4. 양천구 신정4동
1) 지역 소개
양천구 신정4동은 어떤 곳인가
2) 지역 여건
토지 형상│교통 측면│교육 측면
3) 투자성 검토
지방자치단체장 선거│현지 부동산 중개업소는 모른다│한강 르네상스 이후의 투자처가 된다
4) 투자를 위한 기초 정보
현재 가격 상태│추천 매물로 투자를 한다면│신정4동 추천 매물
5) 결론
5. 서초구 양재1동
1) 지역 소개
양재동은 어떤 곳인가
2) 양재동 개요
3) 양재동의 장점과 단점
양재동의 장점│양재동의 단점
4) 투자성 검토
양재1동과 양재2동의 구분│양재1동과 양재2동 중 좋은 곳은?
5) 양재1동의 비교우위
현재 가격 상태│추천 매물 내역
6) 결론
Chapter4. 2011년 쪽박 맞을 투자지역 worst 5
1. 일산/파주
1) 일산의 개발호재
교통호재
2) 일산의 이미지
1기 신도시이기는 하지만│개발도 계획되어 있지만
3) 일산이 오를 수 없는 이유
분당과 같은 운명을 가지고 있다│공급 과잉의 문제가 있다│유효수요가 점점 부족해진다│파주도 공급이 많다│강남과 너무 멀다
2. 남양주
1) 남양주가 명품 주거단지?
주변의 구매력이 부족하다
2) 남양주가 오르지 않는 불편한 진실
남양주 자체의 공급도 많다│아직 교통이 불편하다
3. 위례(송파)신도시
1) 송파도 강남이기는 하다
2) 송파에 대해 생각해보아야 할 것들
왜 가든파이브가 잘 안 되고 있을까?│위례신도시의 주택 구성│위례는 강남이 아니다
3) 송파구에서도 먼 위례신도시
거여-마천 뉴타운도 강남이 아니다
4. 인천
1) 인천 경제자유구역은 인천시민에게만 인기 있다
시작은 화려하였으나│인천시민의 드림, 특히 송도
2) 인천이 안 되는 이유는?
인천시민의 경제력│아시안게임 호재도 끝물
5. 용인
1) 용인도 과거에는 버블세븐이었다
부동산의 3대 바보
2) 용인의 어두운 현실
여전한 난개발│부족한 구매력│분당 이주, 강남 이주 수요 지속
맺음말